Hypotéka a daň z nabytí nemovitosti

Tento článek obsahuje obecné informace, které nemusí mít souvislost s konkrétní nabídkou Partners Banky. Pro nabídku a detailní informace k produktům a službám Partners Banky se obraťte na svého finančního poradce, nebo prozkoumejte naši nabídku produktů a služeb na našem webu.

Co se v článku dozvíte důležitého:

• Co byla daň z nabytí nemovitosti a kdy došlo k jejímu zrušení.
• Jaké daňové povinnosti (daň z nemovitých věcí a daň z příjmu) platí dnes.
• Na co si dát pozor, aby vás při koupi a provozu nemovitosti nic nepřekvapilo.

Daň z nabytí nemovitosti a hypotéka 🌟

Daň z nabytí nemovitosti byla povinnou platbou při koupi bytu, domu nebo pozemku. Výše daně činila 4 % z kupní ceny (nebo ze směrné hodnoty) a jejím poplatníkem byl kupující. V září 2020 byla tato daň se zpětnou platností definitivně zrušena.

V praxi to znamenalo, že pokud jste kupovali byt za 5 000 000 Kč, museli jste zaplatit dalších 200 000 Kč státu. Hlavní problém spočíval v tom, že banky tuto částku odmítaly financovat hypotékou, protože nepředstavovala hodnotu nemovitosti (zástavy). Kupující tak musel mít vlastní prostředky nejen na akontaci (LTV), ale i na samotnou daň.

Aktuální daně – na co se připravit?

I když se daň z nabytí již neplatí, vlastnictví nemovitosti s sebou nese jiné povinnosti, a to:

Daň z nemovitých věcí (každoroční)

Tuto daň platí každý, kdo k 1. lednu daného roku vlastní nemovitost. Pokud jste nemovitost koupili v předchozím roce, musíte podat daňové přiznání do 31. ledna, přičemž daň je splatná do 31. května. Výše daně se vypočítává podle typu nemovitosti a lokality. V posledních letech došlo v mnoha obcích k navýšení koeficientů, daň je tedy o něco vyšší než dříve.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Pokud nemovitost prodáváte se ziskem, stát po vás může chtít 15% (u velmi vysokých zisků 23%) daň z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Od daně jste osvobozeni, pokud splníte alespoň jednu z těchto podmínek:

• v nemovitosti jste měli trvalé bydliště po dobu alespoň 2 let před prodejem,
• nemovitost vlastníte alespoň 10 let (tzv. časový test),
• peníze z prodeje využijete na uspokojení vlastní bytové potřeby (nejpozději do konce následujícího roku).

Na co dát pozor při financování nemovitosti

Zrušení daně výrazně snížilo vstupní náklady, přesto je nutné počítat s vedlejšími výdaji, které hypotéka obvykle nepokryje:

• správní poplatky – návrh na vklad do katastru nemovitostí (aktuálně 2000 Kč),
• právní servis – advokátní či notářská úschova peněz a příprava smluv,
• provize RK – pokud kupujete přes realitní kancelář,
• náklady spojené s úvěrem – odhad nemovitosti a pojištění.

Například u Partners Banky si můžete sjednat hypotéku zcela bez poplatků za sjednání i vedení. Navíc nabízí online odhad nemovitosti zdarma, což vám ušetří další tisíce korun hned na začátku.

Tipy a triky pro správné daňové plánování

• Hlídejte si termín 31. ledna – první rok po koupi je podání přiznání k dani z nemovitých věcí vaší odpovědností, finanční úřad se sám neozve.
• Schovávejte si faktury – pokud nemovitost rekonstruujete, náklady na materiál a řemeslníky si můžete odečíst od základu daně z příjmu při případném prodeji (pokud nejste osvobozeni).
• Investiční byty – u pronájmu nezapomínejte na daň z příjmu z nájmu, kde lze využít buď paušální výdaje, nebo reálné odpisy.

Specifické případy: Jak maximalizovat výnos u investiční nemovitosti?

U investičních bytů je daňové plánování zásadní pro celkovou výnosnost. Zatímco u vlastního bydlení řešíte hlavně osvobození od daně, u investice pracujete s daní z příjmu z pronájmu. Máte dvě možnosti:

• paušální výdaje (30 %) – administrativně nejjednodušší cesta,
• skutečné výdaje – náročnější na evidenci, ale díky odpisům a úrokům z hypotéky často legálně snížíte daňovou povinnost na minimum.

U investičního bytu je úrok z hypotéky přímým nákladem snižujícím základ daně z nájmu. U vlastního bydlení se úroky využívají jako nezdanitelná část základu daně z příjmu fyzických osob.

Shrnutí na závěr

Zrušení daně z nabytí nemovitosti výrazně usnadnilo cestu k hypotéce a vlastnímu bydlení. Povinnosti vůči státu tím však nekončí. Jako vlastník si musíte hlídat lednový termín pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí a sledovat časové testy pro osvobození od daně z příjmu při budoucím prodeji. Správná kombinace moderního financování bez skrytých poplatků a včasného daňového plánování vám zajistí, že vaše investice do bydlení bude nejen bezpečná, ale i maximálně finančně efektivní.