Jak spočítat hypotéku

Tento článek obsahuje obecné informace, které nemusí mít souvislost s konkrétní nabídkou Partners Banky. Pro nabídku a detailní informace k produktům a službám Partners Banky se obraťte na svého finančního poradce, nebo prozkoumejte naši nabídku produktů a služeb na našem webu.

Co se v článku dozvíte důležitého:

• Jaké parametry hrají klíčovou roli při výpočtu výše hypotečního úvěru.
• Zda existuje jednoduchý způsob, jak si spočítat hypotéku před oslovením banky.
• Na co dávat velký pozor, abyste si nevzali příliš vysoký úvěr na bydlení.

Lze si spočítat hypotéku online? 🌟

Před zahájením složitého procesu vyřizování hypotečního úvěru je dobré zjistit dopředu, o jak vysokou hypotéku je rozumné žádat. Díky realistickému propočtu se vyhnete žádosti o přehnaně vysokou půjčku, a navíc tomu můžete hned od začátku přizpůsobit i hledání vhodné nemovitosti.

Jako nejlepší řešení se jeví využít odborných služeb hypotečních poradců, kteří díky svým znalostem a zkušenostem dokáží poměrně přesně predikovat výši úvěru pro každého žadatele. Sami si můžete spočítat hypotéku orientačně prostřednictvím hypoteční kalkulačky online. Počítejte však s tím, že skutečná nabídka od banky může vypadat úplně jinak.  

Které parametry ovlivňují výši hypotéky

Banky do výpočtu zahrnují zejména příjmy a výdaje žadatele (či spolužadatelů), výši vložených vlastních úspor a cenu nemovitosti. Řídí se přitom interními pravidly i pravidly a doporučeními České národní banky (ČNB). Žadatelé by přitom měli mít povědomí o následujících dvou pojmech:

LTV (Loan To Value)

Jedná se o poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jde o to, kolik procent z ceny nemovitosti (stanovené odhadcem banky) si můžete půjčit. Aktuální limity ČNB určují, že banky běžně poskytují hypotéky do 80 % LTV. Výjimku mají žadatelé mladší 36 let, kterým banky mohou nabídnout úvěr až do 90 % LTV.

Praktický příklad: Při koupi bytu s odhadní cenou 4 000 000 Kč vám banka půjčí maximálně:

• 3 200 000 Kč (standardní limit 80 %)
• 3 600 000 Kč (pro žadatele do 36 let s limitem 90 %)

Zbývajících 10 až 20 % z ceny nemovitosti musí žadatelé financovat z vlastních úspor, případně dozastavením jiné vhodné nemovitosti.

DSTI (Debt Service To Income) 

Tento parametr udává, kolik maximálně by měla měsíční splátka ukrojit z čistého měsíčního příjmu žadatele. Dle doporučení ČNB by nemělo jít o více než 40 % (45 % u osob mladších 36 let). Jedná se pouze o doporučený parametr. Konečné posouzení, kolik a zda vůbec hypotéku dostanete, závisí na oslovené bance.

Na co dát pozor, když si chcete spočítat hypotéku

Při výpočtu hypotéky mají žadatelé tendenci přeceňovat svou finanční situaci, aby získali vyšší půjčku a mohli si pořídit bydlení dle svých snů. S ohledem na závažnost tohoto úvěru je ale lepší být realistou. 

Z výše čistého příjmu či příjmů v případě více spolužadatelů snadno získáte doporučenou výši měsíční splátky. Ta vám při zahrnutí úrokové sazby a doby splatnosti pomůže určit maximální výši hypotéky. Například při příjmu mezi 30 000 až 40 000 Kč a rozumných výdajích je dosažitelná hypotéka ve výši okolo 4 000 000 Kč. 

Tipy a triky, jak si spočítat hypotéku

• Do výpočtu zahrňte nejen příjmy, ale také nezbytné výdaje, které významně ovlivňují bonitu žadatele a mohou vést k zamítnutí žádosti.
• K získání orientační výše hypotéky využijete online hypoteční kalkulačku. Získáte tak slušnou představu, o jak vysokou půjčku je reálné žádat.
• Při výběru nemovitosti myslete na to, že maximální výše úvěru se pohybuje do 80 % její ceny, výjimečně 90 %.
• Nezapomínejte na vlastní zdroje. Čím vyšší částku můžete do koupě vložit, tím výhodnější úvěr na bydlení jsou banky ochotné poskytovat. 
• Do kalkulačky vyplňte zjištěné údaje a obratem obdržíte výši hypotéky. Následně si nezapomeňte porovnat více nabídek, abyste si mohli vybrat tu nejlepší pro vás.

Jak si spočítat hypotéku, když jste OSVČ

Získání hypotéky v dostatečné výši je výrazně složitější, je-li žadatel osobou samostatně výdělečně činnou (OSVČ). Banky požadují doložit daňové přiznání a dle toho mívají zejména menší podnikatelé natolik nízké příjmy, že na hypotéku nedosáhnou vůbec. V takovém případě se vyplatí oslovit banku, která příjmy OSVČ posuzuje na základě jejich skutečného měsíčního obratu na účtu, nikoliv daňového přiznání. To znamená, že si OSVČ může dle svého obratu předběžně spočítat, na jak vysokou hypotéku dosáhne, podobně jako zaměstnanec. 

Shrnutí na závěr

Ke spočítání hypotéky mohou zájemci využít hypoteční kalkulačky online, které berou v potaz čistý příjem a cenu vybrané nemovitosti. Nicméně banky jsou při hodnocení bonity žadatelů důslednější než online nástroje a do hodnocení zařazují celou řadu dalších kritérií včetně věku žadatele. Reálná nabídka proto bývá výrazně nižší než suma, kterou žadatel obdrží od hypoteční kalkulačky online. Čím přesnější budou údaje zadané do kalkulačky, tím spíše se přiblížíte skutečné nabídce.