Splacení hypotéky a fixace

Tento článek obsahuje obecné informace, které nemusí mít souvislost s konkrétní nabídkou Partners Banky. Pro nabídku a detailní informace k produktům a službám Partners Banky se obraťte na svého finančního poradce, nebo prozkoumejte naši nabídku produktů a služeb na našem webu.

Co se v článku dozvíte důležitého:

• Co znamená splacení hypotéky v průběhu nebo na konci fixačního období.
• Jaké poplatky vám hrozí při předčasném splacení dle nejnovějších pravidel.
• Tipy, kdy se mimořádná splátka vyplatí a na co si dát pozor.

Co je fixace a jaký vliv má na splacení hypotéky 🌟

Fixace hypotéky je období, během kterého máte bankou garantovanou neměnnou úrokovou sazbu. Banka ji nemůže jednostranně zvýšit ani snížit bez ohledu na vývoj trhu. V Česku se nejčastěji setkáte s fixací na 3, 5, 7 nebo 10 let.

S blížícím se koncem tohoto období (tzv. výročí fixace) se vám otevírají dveře k několika možnostem – můžete pokračovat ve splácení s novou sazbou, hypotéku refinancovat k jiné bance nebo ji částečně či úplně doplatit, a to zcela zdarma.

Splacení hypotéky v době fixace a mimo fixaci

Zásadní rozdíl v nákladech na splacení spočívá v načasování. Splacení na konci fixace je nejvýhodnější. Jakmile uplyne sjednaná doba fixace, banka vám nabídne novou úrokovou sazbu na další období a vy máte zákonné právo úvěr splatit (celý nebo část) bez jakýchkoliv sankcí. Toto je ideální moment pro refinancování nebo vložení mimořádné splátky z úspor.

Hypotéku můžete splatit i v průběhu fixace, ale to už nebude zadarmo. Pokud chcete úvěr doplatit v době, kdy fixace stále běží, situace je složitější a řídí se datem sjednání vaší smlouvy. 

• Smlouvy sjednané nebo refixované od 1. 9. 2024 – banky si mohou účtovat poplatek ve výši až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace (maximálně však 1 %).
• Starší fixace (před 1. 9. 2024) – zde platí starší pravidla, kdy banky mohou požadovat pouze úhradu tzv. účelně vynaložených nákladů, které se obvykle pohybují jen v řádu stokorun.

Poznámka: Zákon umožňuje každý rok zdarma splatit až 25 % z původní jistiny úvěru (vždy měsíc před výročím smlouvy), a to i během fixace.

Na co dát pozor, když chcete splatit hypotéku při fixaci

Ačkoliv vás fixace chrání před růstem sazeb, zároveň vás omezuje v „levném“ odchodu od banky. Předčasné splacení mimo výročí fixace může znamenat zbytečné náklady navíc.

Důležité je sledovat také aktuální úrokové sazby na trhu. Pokud máte zafixovanou nízkou sazbu (např. 2 %) a tržní sazby jsou vysoké (např. 5 %), předčasné splacení se vám zpravidla nevyplatí. Peníze, které byste použili na splátku, mohou na spořicím účtu vydělávat více, než kolik platíte na úrocích hypotéky.

Tipy a triky, jak splatit hypotéku co nejlevněji

• Plánujte dopředu – pokud víte, že budete chtít nemovitost prodat nebo úvěr doplatit (např. z dědictví či prodeje jiné nemovitosti), volte kratší fixaci.
• Využijte zákonná okna – nezapomeňte na možnost splatit 25 % úvěru zdarma každý rok.
• Neřešte jen výši úroku – spočítejte si, zda sankce za předčasné splacení (zejména u nových smluv s 1% poplatkem) nepřevýší úsporu, kterou byste získali pozdějším refinancováním.

Specifické případy

Častým důvodem předčasného splacení je prodej nemovitosti. Pokud vaše smlouva běží alespoň 2 roky, zákon vás chrání a banka si může účtovat poplatek maximálně 1 % z předčasně splacené částky (max. 50 000 Kč). Pamatujte také na důležité zákonné výjimky. V případě těžkých životních situací, jako je dlouhodobá nemoc, invalidita nebo úmrtí dlužníka, máte právo hypotéku splatit zdarma kdykoliv bez ohledu na fixaci.

Pokud máte zafixovaný starý nízký úrok (např. 2 %) a spořicí účty aktuálně nabízejí zhodnocení vyšší (např. 4 %), splácet hypotéku dříve se vám nevyplatí. Peníze vám více vydělají na spoření, kde je máte zároveň k dispozici jako rezervu. Naopak v době vysokých úrokových sazeb dává smysl dluh co nejdříve umořit, ideálně využitím zákonného práva splatit 25 % jistiny zdarma každý rok měsíc před výročím smlouvy.

Shrnutí na závěr

Splacení hypotéky v průběhu fixace může být zatíženo poplatky, především u novějších smluv. Naopak splacení na konci fixace je vždy zdarma a bezpečné. Klíčem k úspoře je znát podmínky své smlouvy, zejména kdy vám končí fixace a podle jakého zákona se řídíte, a podle toho naplánovat nejvýhodnější strategii splácení.