Společná hypotéka

Tento článek obsahuje obecné informace, které nemusí mít souvislost s konkrétní nabídkou Partners Banky. Pro nabídku a detailní informace k produktům a službám Partners Banky se obraťte na svého finančního poradce, nebo prozkoumejte naši nabídku produktů a služeb na našem webu.

Co se v článku dozvíte důležitého:

• Jak funguje společná hypotéka u manželů i nesezdaných partnerů.
• Vztah mezi společným jměním manželů (SJM) a hypotékou.
• Jak řešit vyvázání spoludlužníka při rozchodu či rozvodu.
• Jaké jsou možnosti zúžení SJM a jeho vliv na úvěr.

Jak funguje společná hypotéka🌟

Společná hypotéka je úvěr na bydlení, kde vystupují minimálně dva spoludlužníci. Oba jsou vůči bance zavázáni společně a nerozdílně. Pokud jeden z partnerů přestane splácet, banka má právo požadovat celou splátku po druhém, bez ohledu na to, jak mají partneři rozděleny příjmy nebo vlastnictví.

Největší výhodou zůstává vyšší bonita. Banky sledují zejména ukazatele DTI (celkový dluh k příjmům) a DSTI (poměr splátek k příjmům). Díky dvěma příjmům se interní limity bank vycházející z doporučení České národní banky plní výrazně snáze.

Společné jmění manželů a hypotéka

U sezdaných párů automaticky do hry vstupuje zákonný režim nazývaný společné jmění manželů (SJM) – nejen nemovitost, ale zpravidla i samotný dluh do tohoto jmění spadá, pokud vznikl za trvání manželství.

• Souhlas obou – banky standardně vyžadují podpis obou manželů, i kdyby o úvěr žádal jen jeden (pokud nemají upravený majetkový režim).
• Závazek po svatbě – pokud si jeden z partnerů vzal hypotéku před svatbou, po uzavření sňatku se z ní automaticky společný dluh nestává, ale splátky hrazené ze společných prostředků již mohou mít vliv na následné majetkové vypořádání v rámci SJM.

Společná hypotéka bez manželství

Na nesezdané páry se režim SJM nevztahuje. Každý partner vlastní konkrétní vlastnický podíl na nemovitosti (např. 50/50 nebo dle výše vkladu) zapsaný v katastru nemovitostí.

• Ručení – i bez manželství oba ručí za celý dluh celým svým majetkem.
• Vypořádání – při rozchodu se majetek dělí dle podílového spoluvlastnictví (občanský zákoník), nikoliv podle rodinného práva.

Na co dát pozor, když se rozvádíte a máte společnou hypotéku

Rozvod ani rozchod automaticky neruší smlouvu s bankou. Oba partneři zůstávají dlužníky, dokud nedojde k oficiální změně úvěrové smlouvy (tzv. dodatek o vyvázání dlužníka).

Nejčastější scénáře řešení:

Převzetí dluhu jedním z partnerů – ten, kdo v nemovitosti zůstává, musí bance prokázat, že splátky zvládne hradit sám (nové posouzení bonity).Prodej nemovitosti – z utržené částky se doplatí zbytek hypotéky a zbytek peněz se rozdělí mezi partnery.Refinancování hypotéky – úvěr se převede k jiné bance, která nastaví nové podmínky již jen pro jednoho žadatele.

Co znamená zúžení společného jmění manželů a hypotéka

Zúžení SJM formou notářského zápisu umožní upravit, zda nemovitost nebo závazek z hypotéky bude součástí společného majetku. To je užitečné například při podnikání jednoho z manželů nebo v situaci, kdy jeden do nákupu vkládá vysoké vlastní úspory. Pro banku je zúžení SJM relevantní pouze tehdy, pokud o něm věděla předem nebo s ním vyslovila souhlas v rámci úvěrové smlouvy.

Tipy a triky, jak nastavit společnou hypotéku bezpečně

• Dohoda o vkladech – máte-li různé úspory, sepište si u notáře dohodu, kdo kolik vložil.
• Komplexní pojištění – kromě životního pojištění trvejte na pojištění invalidity II. a III. stupně.
• Mimořádné splátky – využívejte zákonnou možnost splatit každý rok část úvěru zdarma, snížíte tím celkový dluh, který byste v budoucnu museli vypořádávat.
• Sdílený účet – oba partneři jsou rovnocennými majiteli (nikoliv jen majitel a disponent). V kombinaci s mobilní aplikací zobrazující hypotéku, pojištění i spoření na jednom místě usnadňuje správu rodinného rozpočtu. Nabízí jej například Partners Banka. 

Specifické případy

Častým problémem je situace, kdy jeden z partnerů financuje výrazně větší část kupní ceny, ale hypotéka je sjednána jako společná hypotéka partnerů s rovnými podíly.

V takovém případě se doporučuje:

• upravit vlastnické podíly podle skutečného vkladu,
• evidovat mimořádné splátky,
• řešit rozdíly smluvně (např. uznáním dluhu mezi partnery).

Bez těchto kroků může při rozchodu vzniknout spor, který bude nutné řešit soudně.

Shrnutí na závěr

Společná hypotéka zvyšuje šanci na schválení úvěru a umožňuje dosáhnout na vyšší částku. Zároveň ale vytváří silný právní i finanční závazek mezi dvěma lidmi. Ať už jde o vztah mezi společným jměním manželů a hypotékou, společnou hypotéku bez manželství, nebo situaci typu rozvod a společná hypotéka, klíčové je myslet dopředu. Dobře nastavené podíly, smlouvy a pojištění vám mohou ušetřit mnoho starostí i peněz.